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    陜西省物業服務管理條例公布 自2021年10月1日起施行

    發布日期:2021-06-21 | 來源:陜西日報 
    核心提示:(2000年9月23日陜西省第九屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修正2008年12月12日陜西省第十一屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂2021年5月27日陜西省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議修訂)


    (2000年9月23日陜西省第九屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過 2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修正 2008年12月12日陜西省第十一屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂 2021年5月27日陜西省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議修訂)

    陜西省人民代表大會常務委員會

    公告

    〔十三屆〕第五十六號

    《陜西省物業服務管理條例》已于2021年5月27日經陜西省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過,現予公布,自2021年10月1日起施行。

    陜西省人民代表大會常務委員會

    2021年5月27日

    目 錄

    第一章 總 則

    第二章 前期物業服務管理

    第一節 物業服務區域劃分

    第二節 前期物業服務管理規定

    第三章 業主和業主組織

    第一節 業主和業主大會籌備組

    第二節 業主共同決定事項和業主大會

    第三節 業主委員會

    第四節 物業管理委員會

    第五節 其他規定

    第四章 物業服務管理

    第五章 物業的使用和維護

    第六章 維修資金的使用和管理

    第七章 法律責任

    第八章 附 則

    第一章 總 則

    第一條 為了構建黨建引領社區治理框架下的物業服務管理體系,促進和諧社區建設,規范物業服務管理活動,維護業主和物業服務人的合法權益,根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》等有關法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

    第二條 本條例適用于本省行政區域內的物業服務管理及其監督管理活動。

    第三條 本條例所稱物業服務管理,是指業主選聘物業服務人按照物業服務合同約定,在物業服務區域內為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等服務的活動。

    物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

    第四條 本省將物業服務管理納入社區治理體系,遵循黨的領導、政府主導、社區協管、業主自治、各方參與、協商共建、科技支撐的工作原則。

    第五條 充分發揮基層黨組織領導作用,街道、鄉(鎮)黨的基層委員會根據《中國共產黨章程》的規定,在社區、業主委員會、物業管理委員會和物業服務人中,設立黨的基層組織,開展黨的活動。加強社區黨組織、居民委員會、村民委員會對業主委員會、物業管理委員會和物業服務人的指導和監督。建立健全社區黨組織領導下的居民委員會、村民委員會、業主委員會、物業管理委員會和物業服務人等共同參與的議事協調機制,引領保障物業服務管理活動依法有序進行。

    第六條 省人民政府住房和城鄉建設主管部門負責全省物業服務管理活動的監督管理工作,具體履行下列職責:

    (一)宣傳貫徹物業服務管理相關法律、法規和政策,依法制定本省物業服務管理相關政策并組織實施;

    (二)指導和監督設區的市、縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門開展物業服務管理工作;

    (三)負責全省維修資金管理工作的指導和監督;

    (四)制定臨時管理規約、管理規約、業主大會籌備組產生運行辦法、首次業主大會表決規則、業主大會議事規則、業主委員會委員候選人產生辦法、業主委員會選舉辦法、物業服務合同等示范文本和物業服務指導標準;

    (五)建立健全業主委員會、物業管理委員會成員和物業服務工作人員培訓制度;

    (六)建立健全物業服務管理公共服務平臺,并及時建立開通全省通用的業主決策網絡信息系統;

    (七)指導物業服務行業協會制定和實施自律性規范;

    (八)實施物業服務管理方面的其他監督管理職責。

    設區的市、縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門履行下列職責:

    (一)宣傳貫徹執行物業服務管理相關法律、法規、政策和制度;

    (二)監督管理轄區內物業服務人及其從業人員;

    (三)指導、監督轄區內維修資金的籌集、管理和使用;

    (四)組織對轄區內業主委員會、物業管理委員會成員和物業服務工作人員開展培訓;

    (五)指導街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府實施與物業服務管理相關的工作;

    (六)監督建設單位履行建筑工程質量保修責任,監督檢查建筑裝飾裝修等活動;

    (七)指導、監督轄區內的物業服務行業協會依法開展活動;

    (八)落實物業服務管理方面的其他監督管理職責。

    第七條 縣級以上人民政府有關部門應當按照各自職責,做好物業服務區域內的相關監督管理工作:

    (一)發展改革部門會同住房和城鄉建設部門、市場監督管理部門負責實行政府指導價的物業服務收費政策的制定;

    (二)公安機關負責監督檢查治安管理等相關工作;

    (三)民政部門負責指導社區居民委員會、村民委員會發揮對業主大會、業主委員會、物業管理委員會和物業服務人的指導和監督作用;

    (四)應急管理部門負責消防和其他應急救援工作,消防救援機構負責具體實施;

    (五)衛生健康部門負責突發公共衛生事件的預防和應對處置;

    (六)自然資源部門負責對違反規劃建筑的認定;

    (七)生態環境部門負責監督檢查污染環境的行為;

    (八)城市管理綜合執法部門負責依法查處違規搭建,損壞綠地,任意涂寫刻畫、貼掛廣告等影響城市市容環境的行為;

    (九)市場監督管理部門負責監督檢查價格公示、違規收費、特種設備安全、市場計量等行為;

    (十)人民防空部門負責查處破壞、侵占人民防空工程設施的行為,監督檢查使用單位履行人民防空工程設施維護管理責任;

    (十一)水、電、氣、暖、通信等公共服務監管部門負責做好相關監督檢查工作;

    (十二)其他有關部門按照各自職責,做好物業服務區域內的相關監督管理工作。

    縣級以上人民政府應當建立健全物業服務區域內違法行為投訴舉報制度,并公布統一的投訴舉報電話,依法及時處理物業服務區域內的相關違法行為。

    第八條 街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府以及其他承擔政府基層管理職能的機構,組織、指導和協調本轄區內各物業服務區域業主大會的成立,業主委員會的選舉和換屆、物業管理委員會的組建;指導和監督業主大會、業主委員會和物業管理委員會依法履行職責;協調和監督老舊小區物業服務管理以及物業服務管理與社區建設之間的關系。

    社區居民委員會或者村民委員會在街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的指導下做好物業服務管理的相關工作。

    第九條 省住房和城鄉建設主管部門應當建立健全物業服務信用評價制度,制定統一的信用評價標準,開展物業服務優質項目評定,完善全省統一的物業服務信用信息平臺,與全國公共信用信息共享平臺(陜西)實現互聯互通。

    第十條 縣級以上住房和城鄉建設主管部門應當完善物業服務信用分級分類監管體系,按照不同的信用狀況對物業服務人實行分級分類和差異化監管。

    鼓勵業主大會、業主委員會或者物業管理委員會根據物業服務信用分級分類情況選聘物業服務人。

    第十一條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理,規范從業行為,促進誠信經營,加強物業服務人及其從業人員培訓,提高物業服務水平,維護物業服務人及其從業人員的合法權益。

    縣級以上住房和城鄉建設主管部門應當指導物業服務行業協會依法制定行業規范,編制行業服務標準,逐步建立健全服務質量評價體系,推動物業服務行業健康有序發展。

    鼓勵物業服務人加入物業服務行業協會。

    第十二條 物業服務人應當向社會作出信用承諾。

    物業服務行業協會應當建立健全行業信用承諾制度,完善信用信息采集、共享機制,將嚴重失信行為記入會員信用檔案。鼓勵物業服務行業協會與有資質的第三方信用服務機構合作,開展物業服務人信用等級評價。

    第十三條 設區的市、縣(市、區)人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革,對不符合物業服務管理條件的居住區進行治理,完善市政、公用和生活服務設施,使其滿足實施物業服務管理的條件。

    鼓勵社會力量參與老舊小區的改造和服務。老舊小區改造后,可以選擇聘請物業服務人服務、居民自主管理或者社區黨組織與居民委員會或者村民委員會協同管理的模式。

    第二章 前期物業服務管理

    第一節 物業服務區域劃分

    第十四條 物業服務區域的劃分應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,按照相對獨立、便于服務的原則劃定,并在物業服務區域內顯著位置公示。

    第十五條 物業服務區域按照下列標準進行具體劃分:

    (一)按照物業項目的建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;

    (二)物業主要配套設施設備和相關場地共用的,應當劃分為一個物業服務區域,但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的,可以劃分為不同的物業服務區域;

    (三)不同物業服務區域地理上自然相連的,可以合并為一個物業服務區域。

    第十六條 新建建設項目擬實行物業服務管理的,建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時,持建設項目規劃設計方案向縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門提出劃分物業服務區域的申請。

    縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門應當自受理之日起三十日內,在征求街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的意見后進行劃分,并書面告知建設單位。

    建設單位對物業服務區域劃分有異議的,由縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門會同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府確定。

    第十七條 已投入使用、尚未劃分物業服務區域或者已劃分的區域確需調整的,依照本條例第三十八條規定程序形成共同意見后,由縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門會同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府,依照本條例第十五條規定的劃分標準,確定物業服務區域并公示。

    第十八條 新建物業服務區域內,建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房:

    (一)建筑面積三十萬平方米以下的,按建筑面積的千分之三提供,但最低不得少于一百平方米;

    (二)建筑面積超過三十萬平方米的,除按照三十萬平方米的千分之三提供外,超過部分按千分之一的標準提供;

    (三)具備水、電等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面積不低于物業服務用房建筑面積的百分之五十。建設單位應當對物業服務用房配置獨立的水、電等計量器具。

    業主委員會的辦公用房從物業服務用房中調劑,建筑面積不少于三十平方米。

    物業服務用房屬于全體業主共有,并依法辦理產權登記。建設單位、物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會未經業主共同決定,不得擅自處分物業服務用房。

    法律、法規對物業服務用房另有規定的,從其規定。

    第十九條 建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時,應當提供物業服務用房面積和位置,并在商品房預售或者銷售時予以公示。

    設區的市、縣(市、區)不動產登記機構應當在不動產登記簿中注明物業服務用房面積和位置,業主有權查詢。

    第二節 前期物業服務管理規定

    第二十條 前期物業服務是指建設單位通過招標或者協議方式選聘物業服務人,在物業服務區域內進行的物業服務活動。

    第二十一條 建設單位應當在申請《商品房預售許可證》前或者現房銷售三十日前,在縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的監督下通過招標方式選聘前期物業服務人。建設單位在招標過程中應當聽取當地物業服務行業協會的意見和建議。

    投標人少于三個或者物業服務區域房屋建筑面積小于三萬平方米的,經縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務人。

    第二十二條 建設單位應當在房屋銷售之前,制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

    建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害房屋買受人的合法權益。

    臨時管理規約對全體業主及其他物業使用人、物業服務人等具有約束力。

    第二十三條 建設單位應當在房屋銷售時將臨時管理規約向房屋買受人明示,并予以說明。

    房屋買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

    第二十四條 建設單位應當提供前期物業服務開辦費,用于購買物業辦公用品、開展服務必要的工具、器具、設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有,由物業服務人使用。

    第二十五條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者物業管理委員會與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

    第二十六條 建設單位和物業服務人辦理物業承接手續時,應當在縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的監督下,共同對物業服務區域的共有部分、共用設施設備進行承接查驗,并公開承接查驗結果。物業服務人應當將共有部分、共用設施設備的數量以及質量不符合約定或者規定的情形,書面通知建設單位,建設單位應當及時處理并組織物業服務人復驗。復驗仍與竣工驗收資料不符的,不得承接。

    第二十七條 在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務人移交下列資料:

    (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

    (二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

    (三)建筑物及其附屬設施質量保修文件和使用說明文件;

    (四)物業服務區域劃分的相關文件;

    (五)物業服務所必需的其他資料。

    建筑物及其附屬設施已投入使用,上述資料未移交的,應當及時移交;資料不全的,應當補齊。

    物業服務人應當自物業交接后三十日內,將上述資料向縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門備案。

    物業服務人應當在前期物業服務合同終止時將上述資料及時移交業主委員會或者物業管理委員會。

    第三章 業主和業主組織

    第一節 業主和業主大會籌備組

    第二十八條 房屋所有權人為業主。

    本條例所稱業主還包括:

    (一)尚未登記取得所有權,但是基于買賣、贈與、拆遷補償等轉移所有權的行為并已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;

    (二)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

    (三)因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人;

    (四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

    (五)其他符合法律、法規規定的單位或者個人。

    業主對建筑物專有部分以外的共有部分、共用設施設備享有權利、承擔義務,不得以放棄權利為由不履行義務。

    業主轉讓建筑物內的專有部分,其對共有部分、共用設施設備享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

    第二十九條 業主依法享有下列權利:

    (一)參加業主大會會議,發表意見,行使投票權;

    (二)選舉業主委員會,并享有被選舉權;

    (三)監督業主委員會或者物業管理委員會的工作和物業服務人履行物業服務合同;

    (四)對共有部分、共用設施設備和業主共有資金使用管理的知情權、決定權和監督權;

    (五)就制訂或者修改管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同及其他物業服務事項提出意見和建議;

    (六)法律、法規規定的其他權利。

    第三十條 業主應當依法履行下列義務:

    (一)遵守管理規約(臨時管理規約)、業主大會議事規則以及物業服務區域內治安、環保、消防、公共衛生、動物管理以及物業裝飾裝修和使用等方面的法律、法規;

    (二)執行業主大會、業主委員會或者物業管理委員會依法作出的決定;

    (三)依照物業服務合同約定繳納物業費;

    (四)依照規定繳納維修資金;

    (五)配合物業服務人實施物業服務以及配合物業服務人執行政府依法實施的應急響應預案和其他管理措施;

    (六)法律、法規規定的其他義務。

    第三十一條 一個物業服務區域成立一個業主大會。業主大會由該物業服務區域內全體業主組成。

    物業服務區域內業主人數較少且經全體業主一致同意,不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

    第三十二條 物業服務區域符合下列條件之一的,可以召開首次業主大會會議:

    (一)房屋出售并交付的建筑面積達到物業服務區域建筑物總面積百分之五十以上的;

    (二)首套房屋出售并交付滿兩年的,且房屋出售并交付的建筑面積達到物業服務區域建筑物總面積百分之二十以上的。

    第三十三條 物業服務區域符合本條例第三十二條規定的,建設單位應當在三十日內書面告知縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府,并在物業服務區域內公告。建設單位應當同時報送籌備首次業主大會會議所需資料:

    (一)物業服務區域劃分資料;

    (二)物業服務區域內建筑物面積清冊;

    (三)業主名冊及聯系方式;

    (四)建筑規劃總平面圖;

    (五)共用設施設備的交接資料;

    (六)物業服務用房配置確認資料;

    (七)其他有關的文件資料。

    街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府自收到前款資料六十日內,組織成立業主大會籌備組??h(市、區)住房和城鄉建設主管部門應當予以指導和協助。

    建設單位未履行告知義務或者無法確定建設單位的,物業服務區域內二十名以上業主可以向街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府提出成立業主大會的申請,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當在三十日內予以核實,符合條件的,組織成立業主大會籌備組。

    第三十四條 業主大會籌備組由業主代表、建設單位、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、社區黨組織、居民委員會或者村民委員會等代表組成?;I備組人數應當為單數,其中業主代表人數不低于籌備組人數的二分之一。

    業主大會籌備組組長由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府工作人員擔任,業主代表由業主推選產生;業主推選不能達成共同意見的,可以由社區黨組織推薦產生。

    業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業服務區域內顯著位置公示。

    第三十五條 建設單位及物業服務人應當協助業主大會籌備組工作,提供成立業主大會必須的文件資料,并在物業服務區域內提供相應的人力、場地支持等保障措施。

    第三十六條 業主大會籌備組應當依法履行下列職責:

    (一)確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容;

    (二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

    (三)確認業主身份和專有部分面積,制作業主名冊,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

    (四)擬定業主委員會選舉辦法;

    (五)提出業主委員會成員候選人名單;

    (六)承擔召開首次業主大會會議的其他準備工作。

    業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的十五日前將前款規定的內容在物業服務區域內顯著位置公示。

    第三十七條 業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內,組織召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。因特殊情況未能在九十日內組織召開首次業主大會會議的,可以延長三十日。

    業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起,向業主委員會移交本條例第三十三條規定的資料,并終止活動。

    第二節 業主共同決定事項和業主大會

    第三十八條 業主共同決定事項,可以采取召開業主大會會議的方式,也可以以書面征求意見等其他方式進行。下列事項由業主共同決定:

    (一)制定和修改業主大會議事規則;

    (二)制定和修改管理規約;

    (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

    (四)選聘和解聘物業服務人;

    (五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

    (六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

    (七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

    (八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

    (九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

    業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第(六)項至第(八)項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

    本條規定中的專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。

    第三十九條 業主大會會議投票表決應當為實名投票。業主可以委托代理人參加業主大會會議,但應當出具書面委托書,并載明委托事項。業主大會會議可以采用現場討論或者書面征求意見的方式,也可以通過業主決策網絡信息系統等互聯網方式進行。

    業主大會會議采用書面方式征求意見的,業主應當實名簽署意見,并由業主委員會將征求意見的結果在物業服務區域內顯著位置公示,業主有權查閱相關資料。

    第四十條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主及其他物業使用人、物業服務人等具有約束力。

    管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

    第四十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

    業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組建和成員任期等事項作出約定。

    有下列情形之一的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議:

    (一)經專有部分占建筑總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的;

    (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

    (三)業主大會議事規則或者管理規約約定的其他事項。

    業主委員會應當在組織召開業主大會會議十五日前,將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業服務區域內顯著位置公示,并以適當方式告知全體業主,但前款第(二)項規定的情形除外。

    第四十二條 業主委員會不按規定履行組織召開業主大會會議職責的,業主可以請求街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府責令其限期組織召開;逾期仍未召開的,由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府組織召開業主大會。

    第三節 業主委員會

    第四十三條 業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生,向業主大會負責并報告工作,在社區黨組織的指導下開展工作,受業主大會和業主監督。業主委員會應當履行下列職責:

    (一)召集業主大會會議,報告物業服務的實施情況;

    (二)代表業主與物業服務人簽訂物業服務合同;

    (三)及時了解業主、其他物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

    (四)監督管理規約的實施;

    (五)業主大會賦予的其他職責。

    第四十四條 業主委員會由主任、副主任和委員組成。

    業主委員會成員人數為單數,其任期除議事規則另有規定外一般為三年,可以連選連任。

    業主委員會成員的具體人數等事項由業主大會議事規則規定。

    第四十五條 經業主共同決定,業主委員會可以聘請執行秘書,負責處理業主委員會日常事務;也可以聘請法律、會計、評估等第三方機構和人員提供專業化服務。上述所需費用在業主大會、業主委員會工作經費中列支。

    第四十六條 業主委員會成員應當是本物業服務區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件:

    (一)具有完全民事行為能力;

    (二)遵紀守法、公道正派、熱心服務、責任心強、具有一定的公信力和組織能力;

    (三)履行業主義務,未拖欠維修資金;

    (四)本人、配偶及其近親屬未在本物業服務區域的物業服務人處任職;

    (五)其他可能存在影響公正履行業主委員會成員職責的情形。

    街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府負責指導業主委員會的選舉換屆工作,加強對業主委員會的人選推薦和審核把關。

    社區黨組織引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會成員,通過法定程序擔任業主委員會成員。

    鼓勵符合條件的社區黨組織成員、居民委員會或者村民委員會委員通過法定程序兼任業主委員會成員;鼓勵黨代表、人大代表和政協委員參選業主委員會成員,發揮模范帶頭作用。

    第四十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門進行備案,備案時應當提交下列材料:

    (一)管理規約、業主大會議事規則;

    (二)業主大會的會議記錄和會議決定;

    (三)業主委員會成員名單及其基本情況。

    住房和城鄉建設主管部門應當在收到上述材料后五日內出具備案回執。

    業主委員會收到備案回執后,應當將備案情況告知物業服務人,并在物業服務區域內顯著位置公告。

    備案事項發生變更時,業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告原備案單位,并告知物業服務人。

    業主委員會持備案回執和備案的相關資料到街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府開具業主委員會印章刻制證明。

    第四十八條 業主委員會成員不得有下列行為:

    (一)接受本物業服務區域的物業服務人及其利害關系人提供的利益或者財物;

    (二)承攬本物業服務區域的物業服務人的業務或者推薦他人到該物業服務人處工作;

    (三)其他可能妨礙公正履行職務或者損害業主利益的行為。

    街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當對業主委員會及其成員的履職情況予以監督。對于業主委員會及其成員履職中違反法律、法規的行為,應當及時制止和通報全體業主,并向業主大會提出撤銷業主委員會成員資格或者重新選舉業主委員會的建議。

    第四十九條 業主委員會成員有下列情形之一的,其業主委員會成員資格自然終止:

    (一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

    (二)因健康原因無法履行職責的;

    (三)被判處刑罰失去人身自由的;

    (四)其他原因喪失履行職責能力的。

    第五十條 業主委員會成員有下列情形之一的,經業主共同決定,其業主委員會成員資格終止:

    (一)不履行業主委員會成員職責或者無正當理由三次缺席業主委員會會議的;

    (二)不履行業主義務、不遵守管理規約情節嚴重的;

    (三)違反本條例第四十八條規定的;

    (四)自行提出辭呈的;

    (五)本人、配偶及其近親屬在本物業服務區域的物業服務人處任職的;

    (六)其他原因不宜擔任業主委員會成員的。

    第五十一條 業主委員會主任資格終止的,由業主委員會成員從副主任中推選主任;副主任資格終止的,由業主委員會成員從委員中推選副主任。業主委員會應當及時在物業服務區域內顯著位置公告成員的變更情況。

    業主委員會成員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業主委員會。

    第五十二條 業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時,由其委托的副主任召集。

    業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內,召開首次會議。業主委員會會議至少每季度召開一次,管理規約中另有約定的,從其約定。

    經三分之一以上成員提議,主任應當召集業主委員會會議。主任或者受委托的副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府指定業主委員會其他成員召集業主委員會會議。

    第五十三條 業主委員會討論、決定物業服務管理公共事項,應當于會議召開三日前,以書面形式向社區居民委員會或者村民委員會通報會議議程,聽取其意見和建議;并在物業服務區域內顯著位置公告會議議程,聽取業主的意見和建議。

    第五十四條 業主委員會會議應當有過半數成員出席,未出席會議的成員可以以書面形式、書面委托代理人或者通過業主決策網絡信息系統等方式參與表決;業主委員會會議作出決定須經成員半數以上表決同意。

    業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔。業主委員會會議作出的決定,應當由全體參會成員簽字確認,并自作出決定之日起三日內將會議情況以及決定事項在物業服務區域內顯著位置公示。

    第五十五條 業主委員會任期屆滿三個月前,應當書面向街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府報告,并在其指導下召開業主大會進行換屆選舉。

    業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府在社區居民委員會或者村民委員會的協助下,組織換屆選舉工作。

    業主委員會不能正常開展工作的,在縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門指導下,由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府組織,社區居民委員會或者村民委員會協助,召開業主大會臨時會議,對業主委員會進行改選、換屆,選舉產生新的業主委員會。

    原業主委員會應當在新一屆業主委員會成立后十日內將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會,并做好交接工作。逾期不移交的,新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府督促移交。

    第五十六條 占總人數五分之一以上的業主聯名,可以向業主大會或者業主委員會提出罷免業主委員會成員的建議。業主委員會應當在收到罷免建議之日起三十日內組織召開業主大會臨時會議。

    業主委員會收到罷免建議之日起三十日內未組織召開業主大會臨時會議的,提出罷免建議的業主可以請求街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府責令其三十日內組織召開;逾期仍未召開的,由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府組織召開臨時業主大會。

    第四節 物業管理委員會

    第五十七條 物業管理委員會是業主大會、業主委員會成立前的過渡性機構,經業主申請,由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、社區黨組織在縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門的指導下組建。物業管理委員會組織業主共同決定物業服務區域內的事項,代行本條例規定的業主委員會的職責,推動符合條件的物業服務區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

    本條例對物業管理委員會相關事項沒有規定的,適用本條例關于業主委員會的有關規定。物業管理委員會組建、運行、解散、職責以及監督管理等具體辦法由省住房和城鄉建設主管部門制定。

    第五十八條 有下列情形之一的,業主可以申請組建物業管理委員會:

    (一)業主大會籌備組未能在本條例第三十七條規定的期限內召開業主大會會議的;

    (二)具備成立業主大會條件,但因其他原因未成立的;

    (三)不具備成立業主大會條件的;

    (四)已召開首次業主大會,但未能選舉產生業主委員會的。

    第五十九條 物業管理委員會由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府代表、社區黨組織代表、居民委員會或者村民委員會代表和業主代表等七人以上單數組成,其中業主代表不少于物業管理委員會成員人數的二分之一。業主代表由業主推選,業主推選不能達成共同意見的,可以由社區黨組織推薦產生。

    物業管理委員會主任由社區居民委員會或者村民委員會代表擔任,副主任由業主代表推選。物業管理委員會成員名單應當在物業服務區域內顯著位置公示。

    物業管理委員會持街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府出具的成立證明申請刻制物業管理委員會印章。

    第六十條 物業管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持,三分之一以上的成員提出召開物業管理委員會會議的,主任應當組織召開會議。

    會議應當有過半數成員且過半數業主代表成員參加,業主代表成員不能委托代理人參加會議。

    物業管理委員會會議作出決定須經成員半數以上表決同意。會議結束后三日內,物業管理委員會應當將會議情況以及決定事項在物業服務區域內顯著位置公示十五日。

    第六十一條 物業管理委員會的任期一般不超過二年;超過二年的,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府可以根據需要決定適當延長任期。

    物業管理委員會應當在任期內推動成立業主大會、選舉產生業主委員會;任期屆滿仍未成立業主大會、選舉業主委員會的,由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、社區黨組織重新組建物業管理委員會。

    第六十二條 已召開業主大會并選舉產生業主委員會,或者因物業服務區域調整、房屋滅失等原因物業管理委員會無存續必要的,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當在該事由發生之日起三十日內解散物業管理委員會,并在物業服務區域內顯著位置公示。

    第五節 其他規定

    第六十三條 業主大會和業主委員會或者物業管理委員會的決定,對物業服務區域內全體業主具有約束力。業主大會和業主委員會或者物業管理委員會不得作出違反法律、法規或者與本物業服務區域物業服務管理無關的決定。

    業主大會和業主委員會或者物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的,縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府,應當責令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

    業主大會和業主委員會或者物業管理委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

    第六十四條 業主委員會或者物業管理委員會超越職權作出的決定,或者作出與本物業服務區域物業服務管理無關的決定,由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。

    業主委員會或者物業管理委員會成員擅自作出決定,侵害業主、物業服務人、第三方利益的,應當承擔相應的法律責任。

    第六十五條 業主大會籌備組或者物業管理委員會組建所需經費,由建設單位先行墊付;無法確定建設單位的老舊小區,由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府墊付。業主委員會或者物業管理委員會組建后,所墊付費用從物業服務區域公共收益中支出。

    業主大會和業主委員會或者物業管理委員會工作經費的籌集、管理、使用由業主共同決定,工作經費從物業服務區域公共收益中支出,不足部分由全體業主共同承擔。業主大會和業主委員會或者物業管理委員會的經費使用情況,每年不得少于兩次以書面形式在物業服務區域內顯著位置公示,業主可以隨時查詢。

    經業主共同決定,可以對業主委員會成員或者物業管理委員會中的業主代表成員發放工作津貼。

    第四章 物業服務管理

    第六十六條 一個物業服務區域由一個物業服務人實施物業服務。

    第六十七條 業主可以根據本條例第三十八條的規定,決定采用招標或者協議的方式選聘物業服務人。

    決定采用招標方式選聘物業服務人的,由業主委員會或者物業管理委員會組織招標,并代表業主與中標的物業服務人簽訂物業服務合同。

    決定采用協議方式選聘物業服務人的,業主委員會或者物業管理委員會應當將兩家以上備選物業服務人的基本情況、擬簽訂物業服務合同的主要內容在物業服務區域內顯著位置公示。業主委員會或者物業管理委員會根據多數業主意見對公示內容調整后,由業主共同決定。

    第六十八條 物業服務合同應當包括下列內容:

    (一)物業服務區域的基本情況;

    (二)委托方和受托方的權利義務;

    (三)物業服務事項、服務質量等級和服務標準;

    (四)物業服務費用、停車費等收費標準和收取辦法;

    (五)物業服務區域的養護和維修;

    (六)合同的期限、變更和解除;

    (七)合同終止時物業資料、財物以及服務的交接;

    (八)維修資金的管理和使用;

    (九)物業服務用房的管理和使用;

    (十)違約責任及解決糾紛的途徑;

    (十一)雙方當事人約定的其他內容。

    物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,視為物業服務合同的組成部分。

    物業服務人在履行好物業服務合同約定的服務事項基礎上,可以根據業主需要,提供物業服務合同約定之外的高品質、多樣化服務,并按照市場價格收取服務費用。

    物業服務人應當自與業主委員會或者物業管理委員會簽訂合同之日起十五日內,將物業服務合同報縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門備案。

    第六十九條 物業服務人應當按照物業服務合同約定的服務質量等級和服務標準提供下列服務:

    (一)共有部分、共用設施設備的運行、維修、養護和經營管理;

    (二)共有部分和相關場地的清潔衛生,病媒生物防治,雨、污水管道的疏通,公共垃圾的收集、清運以及依法履行垃圾分類相關事項;

    (三)公共綠化的養護和管理;

    (四)公共秩序維護、安全防范等事項;

    (五)車輛停放服務管理;

    (六)維護道路暢通;

    (七)物業檔案、資料管理;

    (八)裝飾裝修服務管理;

    (九)依照法律、法規規定公開服務、收費、經營與收益等方面事項;

    (十)依照法律、法規規定收集、保存和使用在物業服務過程中獲取的業主個人信息;

    (十一)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他事項。

    物業服務人應當按照物業服務合同約定,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防、公共衛生、動物管理以及物業裝飾裝修和使用等法律、法規的行為,物業服務人應當及時采取合理措施制止和向有關部門報告,并協助處理。

    物業服務人提供的服務達不到合同約定的等級和標準的,不得按照約定的等級和標準收取費用。物業服務人不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定,或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。

    第七十條 物業服務人應當建立和保存與業主權益相關的下列物業服務檔案和資料:

    (一)小區共有部分經營管理檔案;

    (二)小區監控系統、電梯、水泵、消防設施等共有部分、共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄;

    (三)水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告;

    (四)住宅裝飾裝修相關資料;

    (五)業主名冊及聯系方式;

    (六)簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協議;

    (七)物業服務活動中形成的與業主權益相關的其他資料。

    第七十一條 物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的,應當就該部分專項服務事項向業主負責。

    物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

    第七十二條 物業服務收費應當遵循誠實守信、公平合理、質價相符的原則,依照有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。

    物業服務的收費標準和形式,由業主與物業服務人依照國家和本省物業服務價格有關規定,在物業服務合同中約定。

    物業服務人應當依照有關規定在物業服務區域內顯著位置公示服務事項、服務質量等級、服務標準、收費項目及明細、收費標準等事項。

    第七十三條 物業服務區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位,應當服務到最終用戶,并依法承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關設施設備的維修、養護、更新等責任。

    專業經營單位對專業設施設備進行維修、養護、更新時,業主、物業服務人應當配合。

    物業服務人接受專業經營單位委托代收相關費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位收取一定的代收服務費。

    專業經營單位不得強制物業服務人代收費用,不得因物業服務人拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

    第七十四條 物業服務人應當制定物業服務區域內突發公共事件應急預案,并定期組織演練。發生突發公共事件時,物業服務人在采取應急措施的同時,應當及時向有關部門報告,并協助做好相關配合工作。

    物業服務人應當定期進行安全檢查。發現事故隱患時,應當及時發出警示和采取處置措施,并向有關部門報告。

    第七十五條 縣級以上人民政府應當將物業服務人的應急職責納入突發公共事件應急響應機制。物業服務人應當在街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的領導下做好相關應急保障工作。

    物業服務人承擔應急保障工作的必要支出,縣級以上人民政府應當給予支持。

    第七十六條 物業服務合同期限屆滿九十日前,業主委員會或者物業管理委員會應當組織業主共同決定選聘或者續聘物業服務人。

    決定續聘的,業主委員會或者物業管理委員會應當在物業服務合同期限屆滿前與物業服務人續簽物業服務合同。決定選聘新的物業服務人的,應當提前六十日書面通知原物業服務人;原物業服務人應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業服務區域。合同對通知期限另有約定的除外。

    物業服務人決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面告知業主委員會或者物業管理委員會,合同對通知期限另有約定的除外。

    物業服務期限屆滿后,業主委員會或者物業管理委員會沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定,物業服務人繼續提供物業服務的,原物業服務合同繼續有效,但是服務期限為不定期。雙方當事人可以隨時解除不定期物業服務合同,但是應當提前六十日書面通知對方。

    第七十七條 物業服務人應當在物業服務合同終止之日起十五日內,在縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的監督下,向業主委員會或者物業管理委員會移交下列資料和財物,并配合新的物業服務人做好交接工作:

    (一)業主共有的結余資金;

    (二)本條例第二十七條第一款規定的資料;

    (三)物業服務用房;

    (四)本條例第七十條規定的檔案和資料;

    (五)物業服務期間配置的屬于業主共用的設施設備;

    (六)其他應當移交的資料和財物。

    物業服務人不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

    第五章 物業的使用和維護

    第七十八條 物業服務區域內不得有下列行為:

    (一)擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者改變房屋外貌,在外墻體開設、擴大門窗;

    (二)擅自占用或者故意毀損共有部分、共用設施設備,擅自移動共用設施設備;

    (三)擅自占用、改造和損壞人民防空工程設施;

    (四)違反法律、法規以及管理規約(臨時管理規約),未經有利害關系的業主一致同意,擅自將住宅改變為經營性用房;

    (五)違反有關規定制造、存儲、使用和處置爆炸性、毒害性、放射性和腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質;

    (六)違反有關規定任意停放機動車和非機動車、私拉電線(纜)為電動車輛充電或者電動車輛進樓入戶充電的;

    (七)侵占綠地,毀壞花草樹木;

    (八)任意傾倒垃圾、堆放雜物、高空拋物;

    (九)飼養動物干擾他人正常生活的;

    (十)違反噪聲污染防治法律、法規規定,制造噪聲干擾他人正常生活的;

    (十一)任意張貼、涂寫、刻畫、懸掛等;

    (十二)違反法律、法規以及管理規約(臨時管理規約)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的其他行為。

    發現有上述行為的,業主有權投訴、舉報。物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會應當勸阻、制止。勸阻、制止無效的,應當及時報告有關部門,有關部門應當依法及時處理。

    第七十九條 單位和個人不得擅自占用、挖掘物業服務區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。

    確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會或者物業管理委員會及物業服務人的同意;物業服務人確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會或者物業管理委員會的同意。

    單位和個人應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。

    第八十條 物業服務區域內共有部分、共用設施設備維修養護時,相關業主或者使用人應當予以配合;相關業主或者使用人不予配合造成其他業主和物業服務人損失的,應當依法承擔賠償責任。

    因維修養護共有部分、共用設施設備,造成相關業主的專有部分、專有設施設備損壞或者其他損失的,責任人應當依法承擔賠償責任。

    第八十一條 業主裝飾裝修房屋,應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定、管理規約(臨時管理規約),并告知物業服務人。

    物業服務人應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項,并對房屋裝修裝飾施工進行監督。

    業主違反房屋裝修裝飾規定、管理規約(臨時管理規約)的,物業服務人應當予以制止。業主拒不改正或者已造成損害后果的,物業服務人應當報告有關部門依法處理;造成其他業主損失或者對公共利益造成損害后果的,責任人應當依法承擔賠償責任。

    第八十二條 物業服務區域內,規劃用于停放機動車輛的車位、車庫,應當通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業主的需要。

    占用物業服務區域內業主共有道路、場地停放機動車輛的,由業主共同決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等。決定收取機動車輛場地占用費的,收取的場地占用費屬于全體業主共有,業主委員會或者物業管理委員會可以委托物業服務人代為收取。

    停車服務費收費標準,由業主與物業服務人按照國家和本省物業服務區域停車服務收費有關政策規定,在停車服務合同中約定。

    機動車輛停放服務費、機動車輛場地占用費的收取標準應當在物業服務區域內公示。

    第八十三條 物業服務區域內依法配建的人民防空工程,應當按照設計文件在實地標注。

    物業服務區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,應當優先向業主出租,不得出售、附贈。

    第八十四條 建設單位、物業服務人利用物業服務區域內共有部分、共用設施設備進行經營的,應當經業主共同決定。所得收益在扣除合理成本之后,屬于業主共有,單位和個人不得擅自挪用和侵占。

    建設單位、前期物業服務人利用共有部分、共用設施設備進行經營的收益應當主要用于補充維修資金,并按季度補充維修資金,補充比例應當高于經營收益的百分之五十。

    利用共有部分、共用設施設備經營所得收益應當單獨分類列賬,獨立核算,每半年公布一次經營所得收支情況,并接受業主監督。

    第八十五條 業主委員會或者物業管理委員會可以聘請專業機構對公共收益的收支情況進行審計。審計結果應當向全體業主公告,審計費用從公共收益中支出。

    第六章 維修資金的使用和管理

    第八十六條 建設單位和業主應當依照有關規定繳存維修資金。未按照規定繳存首期維修資金的,建設單位不得將房屋交付買受人。建設單位、業主在申請不動產權登記或者抵押登記時,應當同時向不動產登記機構提供已足額繳納維修資金的相關憑證。

    第八十七條 業主繳存的維修資金屬于全體業主所有;從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

    第八十八條 維修資金的管理,實行專戶存儲、??顚S?、所有權人決策、政府監督的原則。省住房和城鄉建設主管部門應當會同省財政部門對維修資金的繳存、使用、管理和退還等制定具體實施辦法。

    業主大會成立前,維修資金由住房和城鄉建設主管部門代行管理。業主大會成立后,經業主共同決定后,選擇自行管理或者代行管理。選擇自行管理維修資金的,應當在銀行設立維修資金賬戶,接受住房和城鄉建設主管部門的監督,并由業主委員會定期在物業服務區域內顯著位置公示維修資金的管理和使用情況。單位和個人不得擅自挪用或者侵占維修資金。

    第八十九條 維修資金劃轉業主大會管理前,需要使用的,由物業服務人或者相關業主提出使用建議,經業主共同決定后,依照維修資金管理相關規定,向縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門申請審核列支。

    維修資金劃轉業主大會管理后,需要使用的,由物業服務人提出使用方案,經業主共同決定后,業主委員會依照維修資金管理相關規定,報縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門審查通過后,向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知。

    已售公有住房的維修改造,可以申請使用公有住房維修資金或者公有住房出售資金進行維修改造。

    第九十條 發生下列危及人身財產、房屋使用安全等緊急情況,需要立即對物業服務區域內共有部分、共用設施設備進行維修和更新、改造的,依照國家和本省應急使用維修資金的有關規定辦理。

    (一)電梯故障;

    (二)消防設施故障;

    (三)屋頂、外墻滲漏;

    (四)二次供水水泵運行中斷;

    (五)排水設施堵塞、爆裂;

    (六)樓體外立面存在脫落危險;

    (七)其他危及人身財產、房屋使用安全的緊急情況。

    各地在遵循方便快捷、公開透明的原則下,可以根據本地實際情況進一步細化應急維修資金使用辦法。

    第九十一條 未建立首期維修資金或者維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當依照有關規定或者管理規約(臨時管理規約),經業主共同作出決定,及時補建或者再次籌集維修資金。

    維修資金補建或者再次籌集的方式分為分期繳納和一次性繳納,具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事項應當由業主共同作出決定。

    縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門應當指導、協調維修資金的補建或者再次籌集工作。

    第九十二條 未建立維修資金或者已建立維修資金但續籌不足時,出現需要分攤維修費用的情形的,應當由維修涉及范圍內共有或者共用關系的業主按照各自擁有房屋專有面積承擔。

    第九十三條 房屋所有權轉讓時,結余的維修資金隨所有權同時轉移。房屋滅失的,結余維修資金應返還給繳存主體,繳存主體滅失的依照有關法律規定處理。

    第七章 法律責任

    第九十四條 違反本條例第十八條第一款規定,建設單位在物業服務區域內不按照規定配置必要的物業服務用房的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

    違反本條例第十八條第三款規定,未經業主共同決定,擅自變更位置、抵押、分割、轉讓或者改變物業服務用房用途的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令限期改正,給予警告,并處一萬元以上十萬元以下罰款;有收益的,所得收益用于物業服務區域內共有部分、共用設施設備的維修、養護,剩余部分由業主共同決定使用。

    第九十五條 違反本條例第二十一條的規定,建設單位應當通過招標方式選聘物業服務人而未招標,或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務人的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門給予警告并責令限期改正;逾期未改正的,處十萬元以下罰款。

    第九十六條 違反本條例第二十三條第一款規定,建設單位未將備案后的臨時管理規約向房屋買受人明示并予以說明的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門給予警告并責令限期改正;逾期未改正的,處五千元以上一萬元以下罰款。

    第九十七條 違反本條例第二十六條規定,建設單位在交接查驗時,對不符合竣工驗收資料的物業服務區域共有部分、共用設施設備拒不處理,或者物業服務人明知查驗結果與竣工驗收資料不符仍然承接的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上三十萬元以下罰款。

    第九十八條 違反本條例第二十七條規定,建設單位未及時移交承接驗收資料的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位予以通報,并處一萬元以上十萬元以下罰款。

    第九十九條 違反本條例第三十三條第一款規定,建設單位未按規定書面告知并報送相關資料的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上十萬元以下罰款。

    違反本條例第三十三條第二款規定,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府自收到書面告知六十日內,未組織成立業主大會籌備組的,由有權機關責令限期改正;逾期未改正的,對負有責任的領導人員和其他直接責任人員依法給予處分。

    第一百條 違反本條例第五十一條第二款規定,業主委員會成員資格終止后,逾期不交回有關資料、印章的,由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府責令限期交回;逾期仍不交回的,處一千元以上五千元以下的罰款;造成損害后果的,依法承擔民事責任。

    第一百零一條 違反本條例第七十條規定,物業服務人未按規定建立和保存與業主權益相關的物業服務檔案和資料的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門對物業服務人予以警告,并處三千元以上三萬元以下罰款。

    第一百零二條 違反本條例第七十一條第二款規定,物業服務人將其應當提供的物業服務轉委托給第三人或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令限期改正,處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款;委托所得收益,應當用于物業服務區域內共有部分、共用設施設備的維修、養護,剩余部分由業主共同決定使用;給業主造成損害后果的,依法承擔民事責任。

    第一百零三條 違反本條例第七十二條第三款規定,物業服務人未按規定公示相關事項的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門給予警告并責令限期改正,可以并處五千元以上三萬元以下罰款。

    第一百零四條 違反本條例第七十三條第三款規定,物業服務人在接受委托代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的,由縣級以上市場監督管理部門責令限期改正,并退還已收取的費用。

    第一百零五條 違反本條例第七十六條第二款規定,原物業服務人未按規定期限退出物業服務區域的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令其限期退出;逾期未退出的,處五萬元以上三十萬元以下罰款。

    第一百零六條 物業服務人違反本條例第七十七條第一款規定,未按規定期限移交有關資料和財物的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料和財物的,對物業服務人予以警告,并處一萬元以上五萬元以下罰款。

    違反本條例第七十七條第二款規定,物業服務人損壞、隱匿、銷毀物業檔案、資料和財物的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令交回,并處五萬元以上十萬元以下罰款;造成損害后果的,依法承擔民事責任。

    第一百零七條 物業服務區域內有下列行為之一的,由有關部門按照下列規定予以查處:

    (一)違反本條例第七十八條第一款第(一)項規定的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令限期改正,擅自變動房屋建筑主體和承重結構的,處五萬元以上十萬元以下的罰款;改變房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗的,處一千元以上一萬元以下罰款;造成損害后果的,依法承擔民事責任。

    (二)違反本條例第七十八條第一款第(二)項規定的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門給予警告并責令限期改正;擅自占用或者故意毀損共有部分、共用設施設備的,對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款;對個人處一千元以上一萬元以下罰款;有違法所得的,責令退還違法所得。

    (三)違反本條例第七十八條第一款第(三)項規定的,由縣級以上人民防空部門依照人民防空相關法律、法規予以處罰。

    (四)違反本條例第七十八條第一款第(四)項規定的,由縣級以上市場監督管理部門責令限期改正,依照相關法律、法規予以處罰。

    (五)違反本條例第七十八條第一款第(五)項規定的,由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰。構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    (六)違反本條例第七十八條第一款第(六)項規定,違規停車堵塞消防通道的,由公安機關或者消防救援機構依照相關法律、法規予以處罰。違反規定私拉電線(纜)為電動車輛充電或者電動車輛進樓入戶充電的,由公安機關或者消防救援機構責令改正;拒不改正的,處二百元以上一千元以下罰款。

    (七)違反本條例第七十八條第一款第(七)項規定的,由城市管理綜合執法部門依照《陜西省城鎮綠化條例》予以處罰。

    (八)違反本條例第七十八條第一款第(八)項規定任意傾倒垃圾、堆放雜物,導致消防通道或者疏散通道被占用、堵塞、封閉的,由公安機關或者消防救援機構責令限期改正;逾期拒不改正的,強制執行,所需費用由違法行為人承擔,并對單位處五千元以上五萬元以下罰款,對個人處五百元的罰款。占用、堵塞、封閉其他共有部分的,由城市管理綜合執法部門給予警告并責令限期改正;逾期拒不改正的,對單位處二千元以上二萬元以下罰款,對個人處二百元以上五百元以下罰款。

    (九)違反本條例第七十八條第一款第(八)項規定高空拋物的,沒有造成損害后果的,由公安機關予以警告,處五百元以上五千元以下的罰款;造成損害后果的,依法承擔民事責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    (十)違反本條例第七十八條第一款第(九)項規定的,由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰。

    (十一)違反本條例第七十八條第一款第(十)項規定的,由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰。

    (十二)違反本條例第七十八條第一款第(十一)項規定的,由城市管理綜合執法部門依照《陜西省城市市容和環境衛生管理條例》予以處罰。

    第一百零八條 違反本條例第七十九條規定,擅自占用、挖掘物業服務區域內道路、場地,損害業主共同利益的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令限期改正,給予警告,對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款,對個人處一千元以上一萬元以下罰款。

    第一百零九條 違反本條例第八十三條第二款規定,將停車位出售、附贈的,由縣級以上人民防空主管部門責令限期改正,沒收違法所得;逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下罰款。

    第一百一十條 違反本條例第八十四條規定,擅自利用物業服務區域內共有部分、共用設施設備進行經營的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令限期改正,給予警告,對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款,對個人處一千元以上一萬元以下的罰款;經營所得收益,應當用于物業服務區域內共有部分、共用設施設備的維修、養護,剩余部分由業主共同決定使用。

    第一百一十一條 違反本條例第八十六條規定,業主未提供繳存維修資金憑證,建設單位擅自將房屋交付使用的,由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由建設單位代業主履行交納維修資金的義務。

    第一百一十二條 違反本條例第八十八條第二款規定,單位和個人擅自挪用或者侵占維修資金的,由縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門追回,給予警告,沒收違法所得,并處挪用或者侵占金額二倍以下罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    第一百一十三條 違反本條例規定,物業服務人不履行物業服務合同義務或者履行物業服務合同義務不符合約定,導致業主人身、財產受到損害的,依法承擔民事責任。

    業主未按物業服務合同約定交納物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付,并聽取業主意見;對于業主提出的合理意見,物業服務人應當及時予以解決;經物業服務人催告,業主在合理期限內無故仍不交納的,業主委員會或者物業管理委員會應當督促其交納,物業服務人也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

    第一百一十四條 國家工作人員在物業服務監督管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,由有權機關依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    第一百一十五條 違反本條例規定的其他行為,法律、法規已有處罰規定的,從其規定。

    第八章 附 則

    第一百一十六條 本條例中有關的專業用語含義:

    (一)專有部分,是指門戶以內業主使用的房間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位;

    (二)專有設施設備,是指門戶以內業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃氣的管道,電線以及水、電、氣戶表等設備;

    (三)共有部分,是指屬于業主共有共用的房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等;

    (四)共用設施設備,是指物業服務區域內業主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設施、安防設施、垃圾轉運、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備;

    (五)公共收益,是指公共區域的廣告收益、停車收益、租賃攤位收益、利用公共配套設施的經營收入、部分通信運營管理費、因小區公共設施損壞所得賠償、物業服務用房等利用物業服務區域內業主共有部分、共用設施設備經營所取得的收益;

    (六)老舊小區,是指建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全的居住區(含單棟住宅樓)。

    第一百一十七條 本條例自2021年10月1日起施行。



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